6.28 부동산 대출 규제 폭탄! 서울 아파트 현금 없으면 못 산다?

📚 목차

1. 6.28 부동산 대출 규제, 무엇이 달라졌나
2. 다주택자·1주택자 대출 한도 변화
3. 규제 전후 서울 아파트 구매 필요 현금 비교
4. 지역별 현금 요구액 차이
5. 실수요자를 위한 팁
6. 결론 및 전망

 

 

1. 6.28 부동산 대출 규제, 무엇이 달라졌나

2025년 6월 28일부터 시행된 부동산 대출 규제는 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하면서 부동산 시장에 큰 충격을 주고 있다. 특히 다주택자는 대출 자체가 금지되며 사실상 현금 부자만 추가 주택 매수가 가능해졌다. 이는 서울을 중심으로 부동산 매수 심리를 급격히 위축시키는 효과를 나타내고 있다.

 

2. 다주택자·1주택자 대출 한도 변화

• 다주택자: 신규 주담대 전면 금지(LTV 0%)로 추가 주택 구입 불가.
• 1주택자: 추가 주택 구매 시 기존 주택 6개월 내 처분 조건으로 LTV 최대 50%까지 대출 가능하나, 수도권 및 규제지역에서는 한도가 6억원으로 묶였다.
• 생애 최초는 LTV 70%까지 가능하나 대출 한도 자체가 6억원으로 제한돼 사실상 큰 도움이 되지 않는다.

 

3. 규제 전후 서울 아파트 구매 필요 현금 비교

규제 전에는 LTV 50~70% 적용으로 평균 시세 14.6억원의 아파트를 구매할 때 10억 이상 대출이 가능해 현금 부담이 적었다. 하지만 규제 이후에는 대출 한도가 6억원으로 제한, 평균적으로 8.6억원 이상의 현금이 필요하다.

 

4. 지역별 현금 요구액 차이

지역평균 시세규제 전 대출 가능규제 후 대출 한도필요 현금

강남·서초	30억원	~15억원	6억원	25억~26억원
송파·용산	21.7억/23.3억	~10억	6억원	15.7억~17.3억원
마·성·광·영·양	14~16억원	9~10억	6억원	9억~10억원
노·도·강·금·관·구로·중랑	6~8억원	영향 적음	6억원	추가 부담 거의 없음

 

 

5. 실수요자를 위한 팁

• 추가 주택 구매는 기존 주택 처분 조건과 6개월 내 전입 의무가 핵심.
• 중저가 지역(노도강, 금관구 등) 중심으로 현금 부담이 상대적으로 적어 실수요자의 대안이 될 수 있다.
• 대출 규제는 부동산 시장 심리를 단기에 얼어붙게 만들 가능성이 높으나, 장기적으론 정책 완화 가능성도 고려해야 한다.

 

6. 결론 및 전망

6.28 부동산 대출 규제로 서울 및 수도권 주택 시장은 현금 부자만이 집을 살 수 있는 구조로 급변했다. 특히 다주택자의 투기성 매수는 원천 봉쇄되어 실수요자 중심 시장으로 전환될 가능성이 커졌다. 앞으로 시장의 변화를 지속적으로 모니터링하며 적절한 대응 전략을 마련해야 할 시점이다.